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Il compromesso «fissa» l'affare PDF Stampa E-mail


Con il contratto preliminare (detto "compromesso") l'attuale proprietario di un immobile e il futuro acquirente dello stesso convengono di stipulare, entro una certa data e a determinate condizioni (in particolare a determinate condizioni economiche), un contratto definitivo (detto "rogito") avente a oggetto il trasferimento della proprietà di quell'immobile.
Nella contrattazione immobiliare si ricorre al contratto preliminare (sconosciuto in altri settori ove si passa subito al contratto definitivo) perché la particolarità del bene che si compravende impone nella maggior parte dei casi di fissare in anticipo i termini dell'affare rispetto alla stipula dell'atto notarile, in quanto entrambi i contraenti hanno bisogno di tempo per organizzarsi materialmente (ma con la sicurezza di aver seriamente programmato l'evento del rogito): ad esempio spesso il venditore deve trovare un'altra sistemazione abitativa, traslocare, eccetera, mentre il compratore ha necessità di organizzare un mutuo, la vendita di un altro appartamento e, anch'egli, un trasloco. Dal compromesso vanno tenute distinta la proposta di vendita o di acquisto. La proposta
Infatti, quando la compravendita è organizzata da un'agenzia immobiliare, il primo modulo con il quale ci si imbatte è la cosiddetta "proposta irrevocabile" (di vendita o di acquisto): la proposta è un documento nel quale un soggetto esprime la propria volontà di vendere (o di acquistare) un dato bene a certe condizioni (economiche, temporali, eccetera).
Solo qualora la proposta venga accettata (e cioè se il compratore accetta la proposta del venditore oppure se il venditore accetta la proposta dell'acquirente) il contratto si conclude definitivamente e non c'è più spazio per esprimere pretese ulteriori rispetto a quanto sta scritto nel documento accettato (salvo ovviamente che le parti concordemente pattuiscano clausole ulteriori). È per questo che la proposta è un documento assai "delicato" che deve essere vagliato con attenzione prima di essere firmato.
Va inoltre sottolineato che la proposta può essere revocata dal soggetto che l'ha firmata fino a che essa non sia stata accettata dalla controparte: tuttavia, chi firma una proposta può disporne anche la irrevocabilità (per un dato periodo di tempo), di modo che la facoltà di revoca è inibita. Se quindi la proposta è di norma revocabile, va notato che l'irrevocabilità delle proposte diventa spesso una "regola" in quanto le agenzie, per evitare spiacevoli "pentimenti" dei loro clienti sulla complessa strada delle compravendite immobiliari, sollecitano appunto la firma di proposte munite della clausola della loro irrevocabilità per un certo periodo di tempo.
Tutti i controlli
Nel compromesso è indispensabile individuare con esattezza ciò che si intende compravendere, indicare il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti e stabilire la data entro la quale il rogito deve essere stipulato.
Nell'accingersi alla stipula di un compromesso inoltre, occorre effettuare una serie di controlli per accertare che tutto sia in regola: accanto alle verifiche sullo stato di fatto dell'appartamento che si intende acquistare (che devono essere svolte personalmente dal potenziale acquirente, eventualmente con l'ausilio di un tecnico di fiducia. Si pensi ad esempio al controllo degli impianti e della loro messa "a norma"), occorre procedere a verifiche documentali (a molte delle quali peraltro provvede anche il notaio che sia incaricato della stipula del compromesso o del rogito).
Si tratta di controlli inerenti la persona del venditore - ad esempio, si deve verificare se per caso non si tratti di un fallito, un minorenne o un interdetto - e il suo stato coniugale: il fatto che si tratti di un soggetto non sposato oppure coniugato con un certo regime patrimoniale (la comunione legale, la separazione dei beni o il fondo patrimoniale), comporta notevoli differenze e necessità di particolari attenzioni. Inoltre occorre provvedere ai controlli dei documenti che ineriscono il bene compravenduto: il rogito o la successione ereditaria di provenienza, i dati catastali, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, le licenze di costruzione, il certificato di abitabilità, l'eventuale presentazione di istanze di condono edilizio.


La differenza
Compromesso
Nel preliminare vengono spesso decisi tutti i dettagli della compravendita; componenti essenziali sono l'individuazione dei confini e delle pertinenze dell'immobile, il suo prezzo, la scadenza di pagamento, la data dell'atto finale (rogito) .
Proposta irrevocabile
È una proposta unilaterale scritta, con cui l'acquirente s'impegna a comprare a un certo prezzo. L'obbligo preso è irrevocabile per un certo periodo, entro il quale il venditore potrà inviare una lettera di accettazione della proposta. Il passo successivo è in genere la firma del compromesso. Alla firma dell'impegno, l'acquirente versa una certa cifra, a titolo di "acconto", destinata a trasformarsi al compromesso in "caparra".

Angelo Busani

 
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